Kredyt hipoteczny przy dochodach z kilku źródeł jest możliwy. Bank może wziąć pod uwagę jednocześnie pensję z etatu, wynagrodzenie ze zleceń, dochód z działalności gospodarczej czy najmu. Nie oznacza to jednak, że po prostu zsumuje wszystkie wpływy na konto. Każde źródło ocenia osobno. Liczy się jego wysokość, regularność, stabilność oraz to, czy można oczekiwać podobnych dochodów w kolejnych miesiącach.
Czy bank może połączyć dochody z kilku źródeł?
Tak. Zarabianie na kilka sposobów nie zamyka drogi do kredytu hipotecznego.
Kredytobiorca może jednocześnie otrzymywać:
- wynagrodzenie z umowy o pracę,
- pieniądze z umowy zlecenia lub umowy o dzieło,
- dochody z działalności gospodarczej,
- przychody z wynajmu mieszkania,
- emeryturę lub rentę,
- inne regularne i możliwe do udokumentowania wpływy.
Problem w tym, że bank nie musi traktować każdego z tych źródeł tak samo. Może na przykład w pełni zaakceptować pensję z etatu, a znacznie dokładniej przyjrzeć się dodatkowym zleceniom.
Banki mają też własne procedury. Dlatego ta sama osoba może otrzymać różne wyliczenia zdolności w dwóch bankach.
Jak bank liczy zdolność przy kilku źródłach dochodu?
W dużym uproszczeniu można przyjąć taki schemat:
dochody zaakceptowane przez bank – koszty utrzymania – inne zobowiązania = kwota dostępna na spłatę nowego kredytu.
W praktyce obliczenia są bardziej złożone. Bank sprawdza nie tylko wysokość zarobków, ale też ich stabilność, koszty życia, obecne raty, okres kredytowania i ryzyko pogorszenia sytuacji finansowej.
Najważniejsze jest więc to, jaką część dochodów bank faktycznie zaakceptuje.
Załóżmy, że ktoś otrzymuje miesięcznie:
- 6 500 zł netto z umowy o pracę,
- średnio 2 000 zł ze zleceń,
- 1 500 zł z najmu.
Łącznie daje to 10 000 zł. Nie oznacza to jednak automatycznie, że właśnie od takiego dochodu bank policzy zdolność.
Pensja z etatu może zostać zaakceptowana w całości, natomiast przy zleceniach czy najmie bank może sprawdzić historię wpływów, ich zmienność i to, czy można spodziewać się podobnych dochodów w przyszłości.
Co jest ważniejsze: liczba źródeł czy stabilność dochodów?
Dwa stabilne źródła dochodu mogą wyglądać dla banku lepiej niż pięć bardzo nieregularnych.
Liczy się przede wszystkim przewidywalność. Bank chce wiedzieć, czy za pół roku lub rok kredytobiorca nadal będzie miał z czego spłacać ratę.
Nie oznacza to, że osoba z nieregularnymi zarobkami nie dostanie kredytu. Freelancer, przedsiębiorca czy pracownik sezonowy również może mieć odpowiednią zdolność. Bank będzie jednak dokładniej analizował jego historię finansową.
Osoba zarabiająca regularnie 8 000 zł z dwóch źródeł może być łatwiejsza do oceny niż ktoś, kto raz zarabia 5 000 zł, a miesiąc później 15 000 zł.
Umowa o pracę plus umowa zlecenia – jak bank może to potraktować?
To częsty układ. Ktoś pracuje na etacie, a po godzinach wykonuje dodatkowe zlecenia.
Bank może uwzględnić oba dochody, ale każdy oceni trochę inaczej.
Przy umowie o pracę znaczenie mają m.in. wysokość pensji, czas zatrudnienia oraz rodzaj umowy. Przy zleceniu ważniejsza staje się regularność wpływów i historia uzyskiwania takich pieniędzy.
Nie ma jednego okresu wymaganego we wszystkich bankach. Jeden bank może zaakceptować dodatkowy dochód szybciej, a inny oczekiwać dłuższej historii.
Dlatego regularne 2 000 zł miesięcznie otrzymywane przez dłuższy czas może mieć dla banku większą wartość niż jednorazowe zlecenie na 10 000 zł.
Etat i działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny
Dochód z etatu można również połączyć z pieniędzmi z własnej firmy.
Tutaj bank ma jednak trochę więcej pracy. Sam fakt, że na firmowe konto wpływa dużo pieniędzy, jeszcze niewiele mówi o rzeczywistych zarobkach właściciela. Przychód firmy nie jest tym samym co dochód kredytobiorcy.
Bank może sprawdzić:
- jak długo działa firma,
- jej przychody i dochody,
- koszty prowadzenia działalności,
- podatki i składki,
- formę opodatkowania,
- zeznania podatkowe,
- dokumenty księgowe,
- regularność wyników.
Duży obrót nie zawsze oznacza więc wysoką zdolność. Ważne jest to, jaka kwota zostaje po odliczeniu kosztów i jak bank oceni stabilność biznesu.
Czy dochód z najmu zwiększa zdolność kredytową?
Może zwiększyć, ale wiele zależy od konkretnego banku.
Bank może poprosić o dokumenty pokazujące, że wynajem rzeczywiście przynosi pieniądze. Znaczenie mogą mieć umowa najmu, historia przelewów oraz sposób rozliczania przychodów.
Jeśli właściciel mieszkania otrzymuje 3 000 zł miesięcznie, nie powinien od razu zakładać, że dokładnie o 3 000 zł wzrośnie dochód przyjęty do wyliczenia zdolności.
To jeden z powodów, dla których warto sprawdzić ofertę kilku banków. Ten sam dochód z najmu może być oceniony inaczej w każdej instytucji.
Dochody nieregularne nie muszą oznaczać braku zdolności
Freelancer może w jednym miesiącu zarobić 12 000 zł, w kolejnym 6 000 zł, a jeszcze w następnym 15 000 zł. Podobnie wygląda sytuacja części przedsiębiorców czy osób pracujących sezonowo.
Bank nie patrzy wtedy wyłącznie na najlepszy miesiąc.
Interesuje go raczej dłuższy okres i odpowiedź na proste pytanie: czy te dochody pozwolą regularnie spłacać ratę?
Dobrym przykładem jest praca sezonowa. Ktoś przez część roku zarabia 15 000 zł miesięcznie, a później jego dochody spadają do 4 000–5 000 zł. Przy ocenie zdolności ważniejszy będzie cały rok niż kilka wyjątkowo dobrych miesięcy.
Bank patrzy nie tylko na dochody
Wysoka pensja to tylko jedna część układanki.
Bank sprawdzi również koszty życia i obecne zobowiązania. Znaczenie mogą mieć:
- raty innych kredytów,
- pożyczki,
- limity w koncie,
- karty kredytowe,
- alimenty,
- liczba osób na utrzymaniu,
- miesięczne koszty gospodarstwa domowego.
Dlatego dwie osoby zarabiające po 10 000 zł mogą mieć zupełnie inną zdolność.
Pierwsza nie ma kredytów i mieszka sama. Druga spłaca samochód, ma kilka innych rat i utrzymuje rodzinę. Dochód jest taki sam, ale ilość pieniędzy pozostających co miesiąc do dyspozycji już nie.
Czy karta kredytowa może obniżyć zdolność?
Tak. Bank może uwzględnić nie tylko wykorzystane zadłużenie, ale również sam dostęp do limitu.
Dotyczy to między innymi kart kredytowych i limitów odnawialnych.
Dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, czy wszystkie takie produkty są nadal potrzebne. Samo zamknięcie karty nie daje jednak gwarancji konkretnego wzrostu zdolności. Każdy bank liczy ją według własnych zasad.
Historia kredytowa również ma znaczenie
Bank nie patrzy wyłącznie na to, ile zarabiasz dzisiaj.
Sprawdza również, jak wcześniej były spłacane kredyty, pożyczki czy inne zobowiązania. Regularna obsługa wcześniejszych rat może mieć znaczenie podczas analizy wniosku.
Wysokie dochody nie sprawiają więc automatycznie, że pozostałe elementy oceny przestają się liczyć.
Bank bierze pod uwagę ryzyko pogorszenia sytuacji finansowej
Kredyt hipoteczny spłaca się zwykle przez wiele lat. Bank musi więc patrzeć dalej niż na aktualną wypłatę.
Dochody mogą spaść. Koszty życia mogą wzrosnąć. Zmienić mogą się także raty kredytu.
Z tego powodu zdolność kredytowa nie działa według prostego schematu: „zarabiam 10 000 zł, więc mogę przeznaczyć określoną część tej kwoty na ratę”.
Bank stosuje własny model oceny ryzyka i bierze pod uwagę więcej danych.
Jak udokumentować kilka źródeł dochodu?
Im bardziej nietypowa jest sytuacja zawodowa, tym ważniejsze stają się dokumenty.
Bank może poprosić między innymi o:
- zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu,
- umowę o pracę,
- umowy zlecenia lub o dzieło,
- historię rachunku bankowego,
- dokumenty podatkowe,
- dokumenty księgowe firmy,
- potwierdzenie regularnych dodatkowych wpływów,
- umowę najmu.
Nie zawsze potrzebne będą wszystkie dokumenty. Zakres zależy od banku i rodzaju dochodów.
Warto jednak przygotować się wcześniej. Brak dokumentów potwierdzających dodatkowe zarobki może sprawić, że bank ich nie uwzględni.
Czy więcej źródeł dochodu zawsze oznacza większą zdolność?
Nie.
Dodatkowe zarobki pomagają tylko wtedy, gdy bank je zaakceptuje.
Regularne zlecenia wykonywane od wielu miesięcy mogą zwiększyć dochód brany pod uwagę przy analizie. Jednorazowy duży przelew otrzymany tuż przed złożeniem wniosku raczej nie pokaże, że kredytobiorca będzie miał podobne wpływy przez kolejne lata.
Najważniejsze są trzy rzeczy:
wysokość + regularność + trwałość dochodu.
Jak przygotować się do wniosku o kredyt przy kilku dochodach?
Najpierw zbierz dokumenty dotyczące każdego źródła zarobków. Sprawdź też, czy wpływy są widoczne na rachunku i łatwo można potwierdzić ich pochodzenie.
Później przyjrzyj się swoim zobowiązaniom. Nieużywane karty, limity, inne kredyty i wysokie stałe wydatki mogą ograniczyć zdolność nawet przy dobrych zarobkach.
Przy planowaniu finansowania mieszkania warto też sprawdzić piotradamus.pl/wklad-wlasny-kredyt-hipoteczny/ , aby zrozumieć, jak łączy się z kwotą kredytu, o którą chcesz się ubiegać.
Przy niestandardowych dochodach szczególnie warto porównać kilka banków. Jeden może w większym stopniu uwzględnić dodatkowe zlecenia, a drugi podejść do nich bardziej ostrożnie.
Nie zakładaj więc, że wszystkie banki policzą Twoje zarobki w identyczny sposób.
Najważniejsze wnioski
- Bank może uwzględnić kilka źródeł dochodu przy kredycie hipotecznym.
- Nie musi jednak sumować wszystkich wpływów w stosunku 1:1.
- Każde źródło ocenia pod kątem wysokości, regularności i stabilności.
- Nieregularne zarobki nie przekreślają szans na kredyt.
- Dochód z etatu można łączyć np. ze zleceniami, działalnością gospodarczą czy najmem.
- Przychód firmy nie jest tym samym co dochód właściciela.
- Dochody z najmu mogą być różnie oceniane w poszczególnych bankach.
- Znaczenie mają również koszty utrzymania, obecne kredyty, karty i inne zobowiązania.
- Ta sama osoba może mieć inną zdolność w dwóch różnych bankach.
- Przy kilku źródłach zarobków bardzo ważne jest ich dobre udokumentowanie.
FAQ
Czy bank zsumuje pensję z etatu i dochód ze zlecenia?
Może uwzględnić oba źródła, ale nie ma gwarancji, że całe wynagrodzenie ze zlecenia policzy tak samo jak pensję z etatu. Duże znaczenie ma regularność dodatkowych zarobków oraz ich historia.
Czy można dostać kredyt hipoteczny, pracując na etacie i prowadząc firmę?
Tak. Bank może uwzględnić oba źródła. Osobno sprawdzi zatrudnienie na etacie i sytuację finansową działalności gospodarczej.
Czy kilka umów zlecenia wystarczy do uzyskania kredytu hipotecznego?
Może wystarczyć. Sama forma zatrudnienia nie przekreśla szans na kredyt. Ważne jest to, czy dochody są odpowiednio wysokie, regularne i można potwierdzić ich historię.
Czy bank liczy wszystkie wpływy na konto jako dochód?
Nie. Przelew na konto nie zawsze oznacza dochód, który bank zaakceptuje przy wyliczaniu zdolności. Może poprosić o dokumenty wyjaśniające, skąd pochodzą pieniądze.
Czy dochód z najmu może zwiększyć zdolność kredytową?
Tak, może. Bank może jednak wymagać potwierdzenia najmu, historii wpływów oraz dokumentów związanych z rozliczaniem przychodów.
Dlaczego dwa banki wyliczają inną zdolność przy tych samych dochodach?
Banki mają własne procedury i modele oceny ryzyka. Mogą inaczej liczyć dodatkowe dochody, koszty życia czy istniejące zobowiązania. Dlatego wynik nie musi być taki sam.
